房地产ISO9001：2008认证已成为房地产业的新潮流。房地产业企业明显的体现在认证通过以前质量管理体系的运行情况，相对说比较正常和良好（否则也难以通过审核），在质量管理体系认证通过以后，一些企业便产生了松懈思想，从而放宽了对质量管理体系运行的维持和监督力度，呈现出种种滑坡现象。有的通过了 ISO9000 质量管理体系认证的房地产企业在竣工工程验收时，反而有合格率下降的现象，这显然是不正常的。由此，有足够理由怀疑这些房地产企业质量管理体系运行的符合性和持续的有效性。显然，这种情况对那些房地产企业自身存在和发展的影响也是颇具危害性的。 对于房地产企业而言，施工场所分散并且流动性较大，人员波动也比较大，因此，实施 ISO9000 质量管理体系相对说难度也比较大一些，从而致使少数房地产企业在运行 ISO9000 质量管理体系上存有较多纰漏。然而，诚如 ISO9000：2008 标准所指出的：“质量管理体系要求是通用的，适用于所有行业或经济领城，不论其提供何种类别的产品。 1 管理者重视，质量目标应是“可测量的” 　　房地产企业在获得认证后质量管理体系持续正常运行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重视和支持。譬如，有的房地产企业在认证后，组织机构就由于各种原因“散架”了，质量员（或质检员）也进行调动，换上了不甚熟悉质量管理或检验业务的人员（按要求应经培训和考核合格）。众所周知，组织机构是质量管理体系运行的基本保证，失去了合适组织机构的支撑，质量管理体系的正常运行势必成为一句空话。有了 管理者或管理者代表的重视和支持，类似这种组织机构随意“散架”的事情就不会发生，人力、物力、财力等各种资源也就能得到一定保证。实际上，质量管理体系在运行过程中还会产生各种各样问题或情况，因此，需要一个发现问题、解决问题并不断完善和改进的机制，客观地说，这种机制的权威协调者非 管理者或管理者代表莫属。 　　ISO9001：2008 标准对质量目标的要求之一是“可测量的”。某公司的质量目标为：“工程竣工验收合格率 100%，创文明标化工地 3 项，合同履约率 100%，交付后满意率 100%”。这个质量目标当然也有缺陷：一是缺少管理性过程的质量目标。二是先进性方面尚有不足。但是，它有一个 的优点就是“可测量的”。有的房地产企业的质量目标中有这么一条“创建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的标准或条件是什么？数量又是多少？比较笼统无法衡量。也有的房地产企业其质量目标为“争达行业先进水平”，同样衡量不了，企业的质量目标应是经过努力可以达到的具体目标。同时，浙江景华公司的质量目标层层分解到各个部门和科室，这样才能保证其实现。实际上一个企业质量目标实现得如何，反过来也显示出该企业质量管理体系的运行状态是否正常和有效。因为，“实践是检验真理的 标准”。 2 不断提高全员对 ISO9000 标准的理解能力和实践水平 　　众所周知，技术资料、人员因素、机械设备、环境条件、规章制度等各项影响质量管理体系运行的要素之中，人员因素是重要的，因为任何事情总要依靠人员来操作和执行。对房地产企业内各类人员进行培训和学习，是提高人员素质的有效途径。中层以上管理人员及顶目经理在认证后应再培训，再培训的主要内容为 ISO9000：2008 族标准，房地产业方面的法律和法规等，由上级建设部门的领导和专家授课。 　　房地产企业的管理人员应加强对他们的再培训工作。主要培训和学习本公司的质量管理体系文件以及房地产业法律法规等，在可能条件下还可组织专业人员对相关技术标准或技术规范进行学习和交流，以提高管理意识和技术水平，可由获得内审员资格的中层领导和相关技术人员授课，也可以请相关专业的专家指导。由于行业关系，房地产企业的特殊工种（有的还有一定危险性）比较多，所以，这些工种的人员必须经培训持证上岗。 　　关于内审员的再学习，应组织内审员进一步学习和理解内审员的培训教程，相互交流内审中的经验和体会。内审员的数量要和本公司的规模相适应，否则应增加内审员的人数（需经质量管理体系认可机构培训考核合格并获证）。请质量管理专家进行 ISO9000 族标准的培训和学习，强化全员的质量意识，以促进本公司管理水平和质量保证能力的提高。 3 强化内审，不断完善和改进质量管理体系的运行 　　事实上，ISO9000 认证之后的质量管理体系也不可能是完善的，它还需要在运行和实施过程中不断加以改进和充实。如在质量管理体系的持续运行中，发现质量手册中的一些条款与实际情况不相适应；一些程序文件的条款在执行和操作时也会发生许多不符合客观实际的现象。因此，质量手册和程序文件在实施若干时间后要进行修订和换版是很正常的事（即使短期内不改版，但在质量管理体系文件的增删页中适时填写更新情况也属必要）。至于因为技术标准或技术规范的修订，势必导致相关原始记录表式的一定更改。其次，由于顾客申诉或意见反馈，房地产业市场新的信息，内部、外部质量审核发现的问题及相应纠正和预防措施等，均可导致质量管理体系文件需要完善和改进。从某种意义上说，质量管理体系文件的适时充实、改进和更新正是质量管理体系运行、维持和完善中的“寒暑表”。 　　强化内审是促进房地产企业质量管理体系持续运行的不竭的动力，在可能的条件下内审结果也可作为企业内部职能和责任考核的奖惩依据。一般地说，每年至少进行一次内审，但为了促使质量管理体系更好运行（或某些企业因于行业的特殊性），也可每年进行二次或两年进行三次内审。如果每年只进行一次内审，那么这次内审必须包括 ISO9000 标准全部要素和所有部门；如果每年两次内审，那么有一次内审可以是 ISO9000 标准部分要素和若干部门。对于内审中的不合格项的纠正或预防措施，必须进行有效跟踪和记录。实践表明，强化内审，严于督查，可以有效克服和预防机构内部的惰性，增强全体员工的质量意识和执行质量管理体系文件的自觉性，提高企业的综合管理水平，有利于形成自我约束、自我改进、自我完善的良性循环机制。 4 加强管理评审，重视测量仪器设备的检定工作 　　管理评审是由 管理者或管理者代表主持的对房地产企业质量管理体系运行状态（其适宜性、充分性和持续有效性如何）的审核。管理评审可以是例行性的，如和内审一样，每年至少进行一次；也可以是有针对性的，在发现问题（如外审或内审中发现不符合项、客户的投诉、竣工工程质量验收中发生较大不合格、施工生产中发生较大质量事故等）之后即时进行。对于例行性的管理评审，如果内审已包括 ISO9000 标准全部要素和所有部门，那么管理评审时限于时间和精力，也可选择 ISO9000 标准部分要素和部门进行；否则必须按 ISO9000 标准全部要素和部门进行（亦算是对内审的一种补偿）。对于有针对性的管理评审，则其审核计划应围绕问题所涉及的要素和部门进行制订，以便做到“对症下药、辨证施治”，从而收到事半功倍的效果。通过管理评审， 管理者或管理者代表可以加深对本公司质量管理体系运行状态的了解，这对于解决各部门协调等问题颇有益处，也可以促进质量管理体系更加有效地运行。 　　就房地产企业的实际状况而言，测量仪器设备的数量相对企业规模来说比较少，所以，往往被置于无足轻重的地位。在 ISO9000 认证之前由于标准有要求，因此，房地产企业都能将测量仪器送法定计量机构进行检定，但认证之后不少房地产企业一怕麻烦二图省钱，常常不再严格执行测量仪器的周期检定工作。数年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一台水准仪多年未检引起失准，因此，导致施工路面纵向坡度超标而返工，既贻误了工期也造成了经济损失。浙江景华公司则一贯重视测量仪器的年检和设备完好率工作，从而使施工生产过程得到有效的控制。ISO9001：2008 标准对监视和测量装置的控制含有 2 方面的要求：一是确定需实施的监视和测量。二是确定所需的监视和测量装置。同时，对测量设备提出了与监视和测量的要求相一致的规定。浙江景华公司对 ISO9001：2008 标准关于监视和测量仪器设备的要求有比较深刻的理解，并在企业的质量活动中很好地贯彻实施。这是因为认识到量值的溯源性，是 ISO9000 认证之后质量管理体系持续正常运行的一个重要标志。

ISO20000认证的关键点 1. 确保各项服务管理计划均有实施凭证 服务管理计划凭证指的是服务管理政策、计划和方法以及任何与这些相关的行动的审计凭证。大多数这些关于服务管理计划和操作的凭证应该存在于正式的文档，确保各项工作都在按照计划进行实施。 2. 文档管理规范 针对文档创建和管理的过程来保证各流程服务特性被恰当的描述。 3. 各类文档的存档方式 为确保已有凭证的可用性，需要建立起一套将各类文档保护起来的备份策略。 ISO 20000认证关键点 服务管理中的服务支持人员应该具备由适当的培训所支持的工作能力。组织应该对每个服务管理角色定义必要的能力，并保证个人能意识到他们自己的工作对整个服务上下的重要性以及对服务品质完成的必要性。组织应该提供培训或采取行动来满足这些需要，并实施行动有效性的评估。 组织应该开发和加强员工工作的专业能力。在征召新人的过程中，应该针对职位的描述、服务管理目标和整个服务质量目标检查职位申请人的情况有效性，确定申请人的特长、弱点和潜在能力。为了安置新的或扩展服务的员工，使用新技术，安排服务管理人员开发项目团队，不断计划和填补由于人员周转造成的缺口。员工应该在服务管理相关领域得到训练，应该开发他们的团队工作和领导技能。对每个人的训练记录以及训练的说明应该被保留。 文档管理 概述 每一个组织都希望结合自身特色有效管理和实施所有IT服务所需的方针和框架，这就意味着需要制定恰当合理的管理政策、计划，用以规范、细化相关的活动，使管理使命、目标得以落实。这些管理政策、计划、活动记录将以文档作为载体进行保存，并在实施过程中指导服务开展，成为落实服务管理政策、计划的保障和检验实施效果的依据。 文档管理(Documentation Management)是针对文档创建和管理的过程，用以确保服务特性、管理政策、计划被适时的、恰当的描述，以便控制和管理与质量体系有关的文档资料，确保对质量管理体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到和使用相应体系文档的有效版本。 以下是文档管理相关的一些概念： 受控文档：指按组织管理要求进行审批、登记、分发并能确保收回、销毁的文档。受控文档需要对文档的版本进行严格控制，确保文件的 有效性。一般来说这些文档是长期使用并始终处于修改和换版状态的，如组织的规章制度。 质量文档：质量体系要求的各流程各种类型文件和记录所要求的形成文件的过程和程序、要求的记录，以确保服务管理的有效计划、运行和控制，包括以任何形式或类型的媒体作为载体的文件化的服务管理方针和计划、文件化的服务等级协议、方法、流程、流程控制记录等。 文档访问控制：文档访问控制实质上是对文档访问者使用受控文档的限制，它决定是否允许访问者对不同类型的文档进行借阅、更新、发布等操作。并通过制度及工具确保只有经授权的用户，才允许对相应的文档进行相关操作。 目标 文档管理的目的在提供服务管理政策、计划和方法以及任何与这些相关的行动的凭证，以达到有效管理和实施IT服务的政策和框架这一目标。为达到这一目标需要通过以下几个方面来实现： (1) 完善组织的质量文档管理，控制和管理与质量体系有关的文档资料，确保对质量管理体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到和使用相应体系文档的有效版本。 (2) 建立不同类型文件和记录的编制、评审、批准、保持、销毁和控制的程序和职责。 (3) 满足组织文档内容管理需求，包括建立组织文档体系架构，规范组织文档命名规则，对不同类别的文档的生命周期进行分类管理，包括文档生成、文档更新、文档发布、文档借阅、文档销毁； (4) 完善文档备份机制以确保文档的可用性，并针对不同类型的文档进行分级分类的信息安全管理，文档访问控制信息安全、防止信息泄露。 有效的文档管理可以改善IT服务提供者的管理难度，推动质量体系的落地、促进各流程工作的开展。 与其他流程的关系 文档管理工作是质量体系实施中所不可缺少的一部分，从一定意义上讲，ISO 20000的实施就是制定策略及计划，按照计划实施，生成文档、讨论文档并终确定文档的一系列过程。当然，ISO 20000实施绝不是就是“纸上谈兵”，这里所说的文档包含的内容非常广泛，其中有很多是服务管理方针和计划、文件化的服务等级协议、方法等，但更加关键的是，这些文档中还包括流程和流程控制记录等，当具体工作和活动执行过后，文档就成了审计的凭证。所以，我们可以说，文档管理与ISO 20000各个流程都息息相关，其专业化程度可以是反映整个ISO 20000管理水平的一个侧面。 文档访问控制需按照信息安全管理流程要求进行对文档进行分级，并对不同分级的文档进行权限管理，控制文档的访问者，确保信息安全。 活动和过程 1. 文档分类 文档分类可从多个角度进行，包括从保存介质上的分类、从内容上的分类、从使用范围的分类等。 一般来说，文档从内容上分类可分为管理文档、技术文档；从保存介质上分，可分为纸质文档、电子文档；从使用范围来分可分为公开使用、内部使用等。 不同的文档分类方式，对于文档管理的意义也是不同的，例如对文档内容的分类，旨在建立文档知识体系架构，一方面通过统一规划的文档架构能清晰地对已有的各个流程的进展情况进行管理、跟踪、审计，另一方面文档分类也可指导组织的知识体系建立，是组织整体管理思路的展现。而从文档使用范围的分类则提出了对文档访问控制的要求。 2. 文档控制 受控文档的审批、发布、发放、分发、更改、保管和作废过程中应符合信息安全管理流程的相关要求。受控文档应做好版本管理，以保证需要文档者获得 版本文档。 (1) 文档的编写、审核、批准 文档需按文档编写规范进行编写，文档内容在发布前须经相关负责人审核以规范文档格式，确保文档准确、恰当地描述管理政策、计划，确保文档内容的真实性。经审核的文档由负责人批准后可进行发布。 (2) 文档发布 文档由文档撰写/修改者提交，经由相关责任人批准后统一、集中的发布在相关处所。为使阅览者得到和使用相关文档的有效版本，文档需进行统一的发布管理以保证文档发布版本的 性。 (3) 文档的归档控制 各类文档由文档管理员根据内容、年度、部门等情况定期进行归档。 (4) 文档阅览 组织根据信息安全管理流程对文档进行安全分级，对文档及文档的历史版本进行访问控制，设定各类文档的访问列表，并通过工具的使用确保文档被适当保护的同时也要方便阅览者阅览文档。 (5) 文档更改/销毁 文档由原文档编制人或相关管理人员进行修改，经负责人审核批准后进行发布，替换老版本。 纸质文档更改后的文档按该文档发放清单逐次回收更替原文档；文档更改除特别批准外，一律采用以旧换新方法进行。回收文档的文档需进行统一的保管，机密文件应集中销毁。 (6) 文档权限管理 文档权限管理又称文档访问控制，各类受控文档需按照信息安全管理流程要求进行分级，并对不同分级的文档进行权限管理，控制文档的访问者，确保信息安全。文档权限管理包括对文档阅览、文档上载、文档修改、文档审批等权限的集中管理。 (7) 文档的修订 文档不是封闭的、静止的，随着业务发展、技术更新，文档需要不断地修订，保持其有效性，以适应不断变化的管理需求。秉承PDCA的管理理念，对文档，特别是质量体系文档提出在规定时间内至少修订一次的要求，整理文档修订计划，检验落实情况，督促文档及时修订，确保文档的有效性。 (8) 制定文档命名规范 文档的规范化程度反映出文档管理的水平，规范化首先需要对文档进行内容分类，概括同类文档的共同点，以此作为文档规范化、模板化的依据。文档规范化、模板化有利于对文档进行分类管理，通过经验累积分析找出各类文档的不足之处。文档命名规范属于文档规范化的一部分，制定文档命名规范需要跟据组织需求对文档进行分类，不同类别的文档使用相应的命名规范，便于文档的查找，并为文档的分类管理奠定了坚实的基础。 流程控制 1. 文档管理流程的角色定义、职责 (1) 文档管理员 负责管理各类文档，拟定文档修订计划，根据安全管理要求对各类文档进行安全分级，设置不同安全级别文档的权限。组织可根据自身特点设一个或多个文档管理员管理文档。 (2) 文档安全审核员 负责文档安全合规性管理及审计。 2. 管理工具 (1) 电子化的文档管理平台 文档分散为文档管理带来许多问题，包括文档查找、文档版本控制、文档安全管理等。组织建立起文档管理平台后，可通过集中文档、统一管理的方式，在平台上共享各类工作文档，提高了文档的使用频率，使文档发挥出 的效用。完善的备份机制，全文检索功能，文档版本控制的功能，文档电子审批功能，文档归档功能，信息权限管理功能等等，为组织提供了安全、便捷的文档处理中心，提高了文档的及时性和准确性。 (2) 制度评审体制 为保证各类流程管理制度及时更新，组织须规范规章制度建设活动，建立和完善规章制度体系，制定流程管理制度更新计划，定期组织制度评审会，对流程拟新增发布、修订、合并及废止的规章制度进行评审。制度评审会对流程管理制度的合规性、合理性、严密性和操作性进行评估，并及时废止失效的制度，确保各流程管理制度能及时优化，同时通过制度评审会，组织内部对各流程管理制度达成一致的见解，为管理流程的落实做好铺垫。 (3) 关键指标KPI指标的设置 文档管理成功与否在于两点：其一是否建立合理的文档管理体系。文档管理体系可通过规范各类文档的定义，规范文档的编写，定义各项工作的可交付文档，以此来检查各项工作的开展情况，也便于对文档的日常维护和查找。当然，合理的文档管理体系不是一朝一夕能够建成的，需要长期累积，并在实施中不断完善，适应不断变化的管理要求。 文档管理另一个要求就是能够控制和管理与质量体系有关的文档资料，确保对质量管理体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到和使用相应体系文档的有效版本；为保证各管理流程根据实际工作情况整理修订流程管理文档，文档管理需在每年制定详细的文档修订计划，以此督促各流程文档在规定期限内至少修订一次，并以此作为文档管理流程的KPI值，例如ISO 20000管理文档中的一、二、三级文档在一年内的修订率达到100%。